A reforma tributária aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 trouxe mudanças importantes na forma como os aluguéis recebidos por pessoas físicas serão tributados.Se você é proprietário de imóveis ou investe em aluguel como fonte de renda, entender essas regras é fundamental para planejar o futuro e evitar surpresas no bolso.
Como é a tributação dos aluguéis atualmente?
Hoje, os aluguéis recebidos por pessoa física estão sujeitos apenas ao Imposto de Renda (IRPF) pela tabela progressiva, via Carnê-Leão, podendo chegar até 27,5%.
Resumo da tributação atual
Até R$ 1.903,98/mês: isento
Entre R$ 1.903,99 e R$ 4.664,68/mês: alíquotas de 7,5% a 22,5%
Acima de R$ 4.664,68/mês: até 27,5%
Não há incidência de ISS, PIS ou Cofins para pessoas físicas que recebem aluguel.
O que muda com a Reforma Tributária?
Com a criação do IVA Dual (IBS e CBS), a pessoa física poderá ter uma nova tributação sobre os aluguéis em determinadas situações.
As principais mudanças são:
Até R$ 240 mil/ano (≈ R$ 20 mil/mês): nada muda, segue apenas o IRPF
Acima de R$ 240 mil/ano e com mais de 3 imóveis locados: além do IRPF, passa a pagar IBS e CBS
Acima de R$ 288 mil/ano (20% acima do limite): mesmo que tenha menos de 3 imóveis, a PF já é obrigada a recolher IBS e CBS
Aluguéis por temporada (até 90 dias): terão carga tributária maior, porque o redutor da base de cálculo é menor
Quanto será a alíquota efetiva?
A alíquota do IVA (IBS + CBS) é estimada em cerca de 28%, mas para locações residenciais há um redutor de 70% da base de cálculo.
Na prática:
Locação residencial: alíquota efetiva ≈ 8,4% + IRPF
Locação por temporada: alíquota efetiva ≈ 16,8% + IRPF
Exemplos práticos
Renda mensal | Renda anual | Tributação |
|---|---|---|
R$ 5.000 | R$ 60 mil | Somente IRPF, como hoje |
R$ 20.000 | R$ 240 mil | Segue apenas IRPF (limite máximo sem IBS/CBS) |
R$ 30.000 | R$ 360 mil | IRPF + IBS/CBS (8,4% residencial ou 16,8% temporada) |
Conclusão: como se preparar?
A reforma cria uma diferenciação clara entre quem tem rendimentos menores de aluguel e quem ultrapassa o limite de R$ 240 mil/ano.
Para alguns casos, criar uma pessoa jurídica (holding imobiliária) pode reduzir a carga tributária, mas é preciso avaliar cada situação individualmente.
Balise Contabilidade pode ajudar você
A Balise Contabilidade está à disposição para analisar o seu caso, calcular o impacto da reforma tributária nos seus rendimentos de aluguel e orientar se vale a pena permanecer como pessoa física ou migrar para pessoa jurídica.
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